Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке по переуступке в строящемся доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.
Что проверить в ДДУ перед уступкой
Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.
Основные условия договора
Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.
В договоре должны быть:
1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.
Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.
2. Срок передачи квартиры.
3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов:
- фиксированной суммой;
- как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
- как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
- суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.
5. Способы обеспечения обязательств:
- залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
- поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
Оцените стоимость квартиры
Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.
Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.
Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.
Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?
Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.
Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.
-
Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.
-
Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.
-
Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.
-
Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.
-
Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.
-
Получаете остаток денег.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
В приобретении квартиры по переуступке прав немало положительных моментов. При должной юридической чистоте ее стоимость на 5-15% будет ниже рыночной цены, а долго ждать новоселье не придется, потому что большинство договоров цессии заключается на заключительном этапе строительства.
Из отрицательных моментов можно назвать необходимость тщательной проверки легитимности контракта ДДУ, подробного изучения документации застройщика, чтоб не угодить в покупку жилья в «замороженном» объекте строительства, высокая цена заключения договора – 7-8% от стоимости квартиры.
Усложняется процесс заключения договора, если продаваемая по ДДУ квартира находится в ипотеке. Продавец может найти покупателя, который убедит банк в своей платежеспособности, и получит от него разрешение на переуступку прав, но для этого требуется собрать много документов, потратить немало времени и сил.
Как по лучшей цене и без рисков продать квартиру по ДДУ в ипотеке узнайте здесь. Если у застройщика и у продавца все в порядке с документацией, то ипотечный кредит на ее покупку по переуступке выдается без проволочек. В последнее время популярна по договору цессии и военная ипотека. Главное – грамотное оформление.
Наше агентство окажет необходимую юридическую помощь. Специалисты компании хорошо знакомы с рынком строящегося жилья и способны дать квалифицированные рекомендации покупателю. Помимо этого, договор переуступки прав без задержек пройдет регистрацию в Росреестре, что является непременным условием его законности. Информация о продаваемой квартире будет хорошо прорекламирована и покупатель на жилплощадь найдется быстро.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Законодательные нормативы
Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу, а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:
- ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
- Ст. 388 уточняет условия переуступки;
- Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
- Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.
Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.
Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.
Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.
Что такое переуступка?
Переуступка – это способ передачи имущественных прав, который распространяется не на фактический объект, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (цессионарий), становится правопреемником получения жилого помещения в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет допустимым. Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию.
Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия:
- Переуступкой передаются права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
- У передающей стороны (цедента) ещё не возникло право собственности на объект, но возникло право его требования как у дольщика по договору долевого участия.
Что такое переуступка прав и как оформляется данная процедура?
В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:
- Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.
Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному; - На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.
Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.
Как провести сделку по переуступке квартиры
Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней. И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен. Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.
При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.
Стоит учитывать и тот факт, что рынок недвижимости является сезонным — есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать текущий уровень цен и активность рынка, и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости — именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.
Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен. Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.
Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:
- Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
- Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
- Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
- Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
- Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
- Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
- Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.
Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:
- паспорта сторон;
- регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
- договор долевого участия;
- все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
- согласие застройщика;
- согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
- согласие супруга/супруги — при совместной собственности.
Условия, когда переуступка квартиры возможна
Ниже мы собрали небольшой чек-лист условий, когда можно заключать переуступку прав на квартиру в недостроенном доме. Проверьте все пункты:
- Дом еще не сдан, а только строится. Если дом сдан – заключаем только классический ДКП.
- Продавец (цедент) не имеет задолженности перед застройщиком по оплате по ДДУ, либо обязанность внести остаток взноса должна быть прямо предусмотрена договором переуступки.
- Продавец продает право, полученное им по ДДУ. Если ДДУ нет, то и переуступки быть не может. Исключение – если продается пай в ЖСК, но это еще более рискованная сделка. Продавец должен предъявить подлинный экземпляр ДДУ.
- Право продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре.
- Застройщик должен разрешить переуступку письменно. Проверьте в ДДУ раздел о правилах переуступки, обычно там все прописано подробно.
- Цессия сама по себе регистрируется в Росреестре – это обязательно.
Оформление переуступки квартиры в строящемся доме
- полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
- полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
- полное наименование предмета составленного договора;
- перечисление обязанностей и прав сторон;
- денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
- перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
- подписи сторон.
- при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
- для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.