Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.
Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.
А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.
В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Ищем подходящий вариант
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Как обезопасить сделку? Советы юриста
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.
Справка от органов опеки
Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.
Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.
Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.
Как обменять приватизированную квартиру
Итак, собственник жилья может:
- Выставить имущественный объект на продажу. После того, как покупатель жилой площади будет найден, можно приступать к поиску желаемой квартиры;
- Обменять квартиру на иной объект недвижимости, который обладает аналогичными характеристиками.
Объединяющим началом для этих методов служит – экономическая сделка, итогом которой становится переход прав собственности на жилую площадь. Документарное оформление сделок очень похоже. Обмен и продажа должны обязательно регистрироваться в государственной инстанции – Росреестре, как и дарственная на квартиру.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:
- Прямой обмен по Договору мены квартир;
- Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
- Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).
Поясним подробнее.
Документы, необходимые для участия в обмене
Для участия в программе обмена неприватизированной квартиры на жилье нужно предоставить ряд документов. В первую очередь, это выписка из жилого дома, где находится квартира, и договор аренды, если квартира находится на праве аренды.
Для квартир, которые находятся на ипотеке, необходимо предоставить документ, подтверждающий наличие ипотеки, а также доказательство ее погашения. Если жилье находится в муниципальной собственности, то нужно принести документы, подтверждающие право собственности на жилье.
При заключении договора обмена на любых квартиры до 40 кв. м. должен быть капитальный ремонт за счет города. Также в зависимости от города и застройщика могут быть предоставлены различные бонусы, например, субсидии на оплату жилья.
Если жилплощадь менялась по изменению законодательства или других причин, то нужно предоставить документы, подтверждающие этот факт. Если вы являетесь владельцем нескольких квартир или домов, то необходимо предоставить документы на каждый объект.
Для заселения в новое жилье также необходимо подать заявление в местную жилищную комиссию или альтернативно через агента. При заключении договора обмена можно использовать любой другой вариант, который предоставляет застройщик или местная администрация.
- Выписка из жилого дома
- Договор аренды (если квартира на праве аренды)
- Документ, подтверждающий наличие ипотеки (для квартир, находящихся на ипотеке)
- Документы, подтверждающие право собственности на жилье (для жилья, находящегося в муниципальной собственности)
Можно ли разменять по закону
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.
Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
- в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
- зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
- запланирован снос или капитальный ремонт;
- изменяется целевое назначение объекта недвижимости.
Добровольный размен: пошаговая инструкция
По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:
- выбирают подходящий вариант;
- в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
- уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
- получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
- собирают необходимые сопроводительные документы;
- заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
- заверяют документ подписями участников;
- передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
- после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Процесс размена неприватизированной квартиры
Главным требованием для размена неприватизированной квартиры является наличие надлежащего разрешения от государственных органов. Для начала, вам понадобится собрать необходимые документы, такие как выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, паспорт собственника и др.
После сбора всех необходимых документов, вы должны обратиться в органы местного самоуправления или учреждение Жилищно-коммунального хозяйства вашего района, чтобы узнать о процедуре размена неприватизированной квартиры. Вам могут предложить составить заявление на размен и заполнить специальную форму, указав все необходимые данные и приложив необходимые документы.
После подачи заявления, оно будет рассмотрено данным учреждением, которое проведет экспертизу вашей квартиры. Экспертиза будет проведена для определения текущей стоимости вашей квартиры и для подбора квартиры, которую вы сможете получить в качестве размена. Кроме того, вам придется заплатить определенную сумму за проведение экспертизы.
После проведения экспертизы и подбора подходящей квартиры, вы получите уведомление о возможности размена и уточнением всех деталей. Вам будет предложено составить договор о размене и внести необходимую сумму денег в качестве комиссии по размену.
Шаги для размена неприватизированной квартиры
Процесс размена неприватизированной квартиры в Москве может быть сложным и требует выполнения нескольких шагов. Вот основные этапы, которые необходимо пройти:
- Проверка права собственности: перед началом процесса размена квартиры следует убедиться в своем праве на собственность. Для этого необходимо иметь документы подтверждающие статус неприватизированной квартиры, такие как выписка из ЕГРН или свидетельство наследства.
- Запись в реестр собственников: для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо быть записанным в реестре собственников жилого помещения. Для этого требуется подать заявление в орган местного самоуправления и предоставить соответствующие документы.
- Выбор объекта для размена: чтобы осуществить размен неприватизированной квартиры, необходимо выбрать другое жилое помещение для обмена. Важно учесть требования органов местного самоуправления и найти подходящий вариант, который соответствует вашим потребностям.
- Согласование обмена: после выбора объекта для размена необходимо заключить сделку об обмене квартирами с владельцем выбранного помещения. Для этого требуется подготовить и подписать договор обмена и обратиться в орган местного самоуправления для получения разрешения на обмен.
- Перепланировка и ремонт: перед тем, как использовать новое жилое помещение, возможно потребуется провести перепланировку или ремонт. Важно учесть требования международных и местных стандартов качества и безопасности.
- Регистрация нового права собственности: после завершения процесса размена и проведения перепланировки или ремонта необходимо зарегистрировать новое право собственности на полученное жилое помещение. Для этого требуется подать соответствующие документы в органы регистрации и получить новое свидетельство о праве собственности.
Данные шаги помогут вам разменять неприватизированную квартиру в Москве и получить новое жилое помещение, соответствующее вашим потребностям.