Как оформить участок под ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить участок под ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

2. Что можно строить на участке ИЖС

3. Оформление земельного участка через выкуп

4. Риски при приобретении участка под ИЖС

5. Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС

6. Как платить госпошлину

7. Покупка участка под ИЖС

8. Варианты бесплатного получения земли под ИЖС

9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

пacпopтa владельца земли и покупателя;
договор купли-продажи;
свидетельство о государственной регистрации права на землю;
акт приема-передачи участка;
квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
письменное согласие залогодержателя;
кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).

Что можно строить на участке ИЖС

Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.

Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.

Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
Веранды и беседки.
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.

Для получения во временное пользование земли для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) с территориальными органами власти подписывается соглашение, где содержатся все требования.

Основные элементы такого договора включают:

Предмет договора: непосредственно участок земли с указанием его границ и геолокацией, представленной на бумаге, а также другие характеристики участка.
Информация о сторонах договора: данные об арендаторе и администрации.
Основание для предоставления арендуемого участка — это заявка гражданина.
Срок действия аренды: указывается период, на который заключается договор аренды.
Цена и способ оплаты: указываются условия оплаты арендной платы и процедура перевода средств.
Требования к лицу, взявшего аренду: указываются правила и нормы использования земли, а также меры взысканий за несоблюдение этих требований.

Оформление земельного участка через выкуп

Приобрести земельный участок под домом может гражданин, который является собственником этого дома. Такое правило установлено в ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Чтобы получить участок, необходимо направить заявление о предоставлении участка. Заявление подавайте в отделение Росимущества, если участок находится в государственной собственности.

Если участок относится к муниципальной собственности, тогда заявление подается в орган местного самоуправления. Заранее узнайте, в чьей собственности расположен земельный участок.

Вместе с заявлением приложите:

свидетельство о праве собственности на дом.
документы о праве на участок.
схему земельного участка.

Риски при приобретении участка под ИЖС

Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:

Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.

Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС

Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:

Паспорт на землю;
Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
Генплан объекта;
Договор купли—продажи;
Акт о межевании участка.

В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:

Документы на право владения земельным участком;
Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
Копия генерального плана из градостроительного архива;
Ситуационный план;
Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
Архитектурно—планировочное задание;
ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
Акт межевания земельного участка.

После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.

Как платить госпошлину

Стоимость пошлины зависит от того, кем она уплачивается — физическим или юридическим лицом, а также от назначения имущества.

Минимальная пошлина — 100 рублей — распространяется на физических и юридических лиц, которые регистрируют свои доли в общей сельскохозяйственной собственности.

350 рублей — тратится на регистрацию сельскохозяйственных земель, будь то юридическое или физическое лицо. Такая же сумма взимается за участки земли, используемые для возделывания приусадебных участков, строительства гаражей и огородов.

Значительно возрастает цена на землю с жильем или участки под жилую застройку. 2 000 рублей для участков, находящихся в частной собственности, и 22 000 рублей для участков, находящихся в индивидуальной собственности.

Выписки из Единого государственного реестра прав объединяют информацию из Единого государственного реестра (ЕГРП) и Паспорта земельного участка — стоит 750 рублей для частной собственности и 2200 рублей — для нежилой недвижимости (бумажн. в электронном виде, для юридических лиц — 250 ст/к рублей и 700 рублей. Необходима выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно новому закону, до тех пор, пока ожидается регистрация участка в качестве частной собственности, участок официально принадлежит муниципалитету и никаких сделок с ним заемщику не доступно. Чтобы зарегистрировать участок как частную собственность, необходимо обратиться в местный орган власти. Кроме того, необходимо оформить кадастровую документацию, заключить договор купли-продажи земли и оплатить государственную пошлину.

Важно! Малообеспеченные граждане имеют право не платить за покупку земли.

Если на арендованной земле находится приватизированное имущество или земля используется для сельскохозяйственных целей или нужд, то право собственности на арендованную землю может быть зарегистрировано.

Покупка участка под ИЖС

Выбрать нужный надел земли можно быстро, а вот перед покупкой нужно проверить у продавца минимальный набор документов, во избежание рисков, связанных с последующей судовой процедурой оспаривания покупки третьими лицами. Гарантией чистой сделки будут:

свидетельство о праве собственности на землю;
бумаги, показывающие правомерность получения участка (договор купли-продажи, дарение, наследство, получение от государства);
кадастровый план;
ситуационный план;
выписка из ЕГРП;
справка о категории надела;
справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Также, нужно удостовериться в личности продавца и получить доверенности от членов его семьи (жена или муж). Такой набор документов гарантирует отсутствие риска при покупке.

Существует ряд признаков, которые практически однозначно говорят, что участок относится к индивидуальному жилищному строительству:

Земля находится в административных пределах города или села, в непосредственной близости от него. Другой тип участков всегда делали немного далее, оставляя землю для построек рядом при увеличении населения.
Надел не может находиться между дачными домиками, посреди поля с полным отсутствием коммуникаций рядом. В подавляющем большинстве случаев свет и дорога (как минимум) находятся в непосредственной близости.
Рядом строятся или уже стоят отдельно стоящие здания с участком не менее 10 соток.
Участок не может находиться в центре города или поселка, его место ближе к окраинам. Центральное расположение говорит о наличии здесь ранее промышленного объекта (категория ПМЖ), поэтому уровень отравления почвы угадать трудно.

А самое главное доказательство – свидетельство, кадастровый план и справка о категории.

Варианты бесплатного получения земли под ИЖС

Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.

Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.

А именно:

многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.

Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».

Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.