Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подобного рода процедура не вызывает серьезных трудностей. Такую сделку принято считать незавершенной, поскольку переход права собственности не состоялся. Для расторжения договора купли-продажи квартиры, автомобиля или земельного участка без обращения в суд достаточно предоставить в регистрирующий орган взаимное соглашение сторон, в котором необходимо обозначить факт отсутствия претензий участников сделки по отношению друг к другу. На основании данного документа в ЕГРП вносится запись о прекращении контракта.
Расторжение договора купли-продажи происходит:
- Если участники сделки пришли к общему соглашению.
- Когда 1 из сторон значительно нарушила условия соглашения, в результате чего другой был причинен серьезный ущерб. Например, отказ от оплаты.
- При возникновении ситуаций, которые изначально были обозначены в соглашении.
- По инициативе одной из сторон (в судебном порядке).
- По требованию некоторых госорганов.
- При иных обстоятельствах, которые предусмотрены ГК РФ и нормативно-правовыми актами.
Еще один способ прекратить договорные обязательства — признать сделку купли-продажи недействительной. В этом случае виновной стороне придется не только возвратить все то, что было ею получено по контракту, но и возместить причиненный ущерб. Суд может признать недействительность договора купли-продажи и отменить его, если он был заключен:
- С нарушением существующих законодательных норм.
- Под влиянием насильственных действий, заблуждений или обманным путем.
- Лицо, подписывающее договор, является полностью или ограниченно недееспособным либо несовершеннолетним.
- Без возникновения каких-либо правовых последствий или прикрытия иных правонарушений.
- Лицом, неспособным осознавать свои действия.
- При возникновении ряда иных обстоятельств.
Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.
Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости – судебная практика
При расторжении договора купли-продажи недвижимого объекта полностью прекращается его действие, завершаются правовые отношения между сторонами. Юридическая практика показывает, что стороны крайне редко расторгают сделку по обоюдному согласию: чаще всего такие вопросы решаются через суд.
Основаниями для расторжения договора купли-продажи недвижимости могут послужить (ст. 450 ГК РФ):
- Существенные нарушения условий договора одной из сторон;
- Нанесение ущерба объекту сделки;
- Отказ от выселения из квартиры и снятия ее с регистрационного учета.
Весомым основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации может стать отказ покупателя от внесения оплаты с затягивание сроков платежа в рассрочку.
Причинами расторжения договора могут послужить и непредвиденные обстоятельства: появление лиц, которые имеют права на продаваемый объект, чрезвычайные ситуации и др.
По решению суда сделка может быть признана недействительной при наличии таких факторов, как (ст. 167 ГК РФ):
- Нарушение законодательных норм;
- Признание продавца или покупателя недееспособными;
- Заключение договора с участием лица, неспособного руководить своими действиям;
- Оформление сделки под угрозой, обманным путем или с применением насилия;
- Обнаружение факта фиктивности сделки и др.
Все указанные выше обстоятельства требуют участия квалифицированного адвоката, который сможет защитить права продавца и покупателя и добиться справедливого решения суда.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон
Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.
Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:
- наименование и реквизиты сторон;
- ссылка на расторгаемый договор;
- чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
- реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
- обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.
Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.
Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.
Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.
От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.
- По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
- Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.
Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:
- Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
- После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
- Покупатель не оплатил недвижимость;
- Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
- При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
- Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
- Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
- Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.
Можно ли расторгнуть по закону без обращения в суд
Гражданский кодекс допускает случаи расторжения договора без необходимости обращаться в суд с исковым заявлением. Закон разрешает это делать в том случае, когда на прекращение отношений существует формализованная воля обеих сторон сделки, выражающаяся в заключении дополнительного соглашения о расторжении договора. Основаниями расторжения могут быть:
- Нарушение условий договора одной из сторон, например, неоплата, неполная оплата или отказ от передачи объекта.
- Изменение обстоятельств, когда в его результате одна из сторон утрачивает то, на что могла бы претендовать перед заключение сделки.
Расторжение по согласованию сторон
Наиболее простым случаем будет тот, когда обе стороны сделки готовы отказаться от ее исполнения и расторгнуть договор. Им потребуется только выработать механизм удовлетворения взаимных претензий и подписать дополнительное соглашение о прекращении действия договора.
Обычно процедура разрыва отношений по соглашению сторон выглядит следующим образом:
- сторона-инициатор направляет второй стороне письмо с просьбой о расторжении и прикладывает к ней проект дополнительного соглашения, описывающего, в том числе, механизм урегулирования взаиморасчетов. Ждать ответа нужно как минимум месяц, если в договоре не указаны другие сроки;
- вторая сторона выражает свое согласие, направляя в ответ или подписанный экземпляр соглашения или протокол разногласий с просьбой внести изменение в текст;
- соглашение о расторжении поступает в государственные органы для переоформления права собственности;
- осуществляются взаиморасчеты.
Важные нюансы и потенциальные осложнения
Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием. Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах.
Впрочем, избежать обращения в суд и разбирательства в данной плоскости можно полностью, при условии, что вы заранее продумаете пути к отступлению, и впишете в договор, заключаемый с другой стороной, пункт, в котором будет указан порядок, по которому:
- будет произведено расторжение договора;
- возвратится в руки бывшего владельца имущество.
Еще один очень важный и опасный момент при заключении договора состоит в том, что в типовой версии данного документа указывается следующее условие: денежные средства, полагающиеся реализующему квартиру лицу, передаются покупателем лишь после того, как состоится процедура государственной регистрации собственности на его имя.
Получается, что собственность уже перешла в чужие руки, а денег вы еще не получили. Очень часто в таких случаях продавец сталкивается в дальнейшем с неуплатой денежных средств. В таком случае он имеет право на расторжение договора и изъявление требования по возврату недвижимого имущества, однако, чтобы добиться желаемого придется потратить:
- огромное количество времени;
- денежных средств.
Чтобы ускорить процесс, и сэкономить перечисленные выше ресурсы, лучше всего в предъявляемом иске указать не просьбу о признании договор недействительным или о его расторжении, а требование по привлечению приобретшего к выплате средств. Кроме того, в данном случае сторона, которой нанесен ущерб, может претендовать не только на выплату положенных ей средств, но и на компенсацию:
- морального вреда;
- денежных средств, затраченных на оплату судебных издержек.
Лучше всего предварительно позаботиться о своей безопасности, и внести в договор нюансы, которые предусмотрят прекращение его действия в случае наступления тех или иных ситуаций.