Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома: действующие нормативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Что такое гарантийные обязательства застройщика?
Под гарантийными обязательствами следует понимать обязанность застройщика исправить дефекты, которые выявлены собственником после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительные недостатки не видны в процессе строительства, могут проявляться при эксплуатации по независящим от собственника факторам (например, протечки, пробой электрического тока, мостики холода в панельных швах). Гарантия распространяется на несущие конструкции, инженерные коммуникации и установленное технологическое оборудование.
К конструктивным элементам, на которые распространяется гарантия, относят несущие стены, фундамент, межкомнатные перегородки, крыши и перекрытия, окна и двери, лестницы и проемы. К инженерным коммуникациям принадлежат электросети, система отопления, канализация, водопровод, газопровод, слаботочные сети, вентиляция и кондиционирование. Под технологическим оборудованием следует понимать все виды приборов, обслуживающих действующие инженерные коммуникации. Гарантия распространяется также на общее имущество, которое находится в долевой собственности. К данной категории принадлежат подъезды, места общего пользования и помещения за пределами квартир, например, чердаки и подвалы.
Право предъявить претензию застройщику
Согласно статье 7 ФЗ № 214 владелец квартиры вправе предъявить претензию виновной стороне лично, через управляющую компанию либо через суд. Требования излагаются в письменном виде с подробным описанием выявленных дефектов. Ненадлежащее качество недвижимости либо ремонта в нем подтверждаются результатами независимой экспертизы. Чаще всего в процессе эксплуатации обнаруживают такие виды дефектов:
- негерметичная установка стеклопакетов, запотевание изнутри, промерзание;
- некачественно проложенные слаботочные пожарные системы;
- не поддается управлению лифт, часто застревает между этажами либо ломается;
- частое засорение канализации из-за неправильного положения трубопровода;
- недостаточное давление в водопроводной сети на верхних этажах;
- разгерметизация системы отопления и водопровода, в том числе в зимний период;
- расхождение швов между панелями из-за усадки несущих конструкций;
- появление плесени в квартире, мостиков холода в швах, дверных и оконных проемах;
- протекание крыши на техническом этаже или верхнем этаже квартир;
- скачки напряжения в электросети, наличие пробоя, неработающие розетки и выключатели;
- частые перебои с электроснабжением, связанные со срабатыванием автоматики.
Если выявленные недостатки находятся внутри квартиры, собственник обращается напрямую к застройщику. Именно он является инициатором процедуры. Если дефекты обнаружены на общественной территории, то следует обратиться в управляющую компанию, направив коллективную заявку на устранение поломки. Следует помнить, что ответственность по гарантийным обязательствам застройщика нельзя переложить на управляющую компанию. При наличии действующего застройщика ответственность по гарантийному ремонту возлагается на жильцов новостройки. При самостоятельном досудебном обращении к виновной стороне в письменной претензии следует указать:
- адрес объекта недвижимости;
- паспортные данные собственника;
- подробное описание проблемы;
- паспортные данные и подписи свидетелей;
- акты обследований, экспертное заключение;
- фото- и видеоматериалы, описывающие дефекты.
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
|
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
|
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
|
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Что такое гарантийный ремонт от застройщика и что он предполагает?
Квартира является технически сложным инженерным объектом, потому на нее должна распространяться гарантия. Нормативная база, предусматривающая гарантийные обязательства на недвижимость, приобретаемую по договору долевого участия, прописана в Законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому документу, сроки гарантии на квартиру предусматриваются в ДДУ и должны составлять не менее 5 лет – на конструкцию недвижимости и не менее 3лет – на техническое оборудование.
Однако по договоренности эти сроки могут быть увеличены. Кроме того, приобретение квартиры подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», который подразумевает безвозмездное устранение выявленных недостатков производителем или продавцом (в данном случае застройщиком).
Что же представляет собой гарантийный ремонт застройщика? Если в период действия гарантийных обязательств покупатель выявит недостатки, которые стали следствием некачественного строительства, отделки, других работ и возникли по вине застройщика, он должен их устранить в разумные сроки и безвозмездно. При этом по договоренности с другой стороной возможна компенсация стоимости ремонта, проведенного силами собственника недвижимости или третьей стороной. Сроки устранения недостатков по гарантии обычно прописываются в договоре долевого участия или могут обсуждаться в каждом конкретном случае. Но владельцу квартиры следует помнить, что задержки при проведении гарантийного ремонта – такое же нарушение ДДУ, как и отказ его выполнять, а значит, может быть основанием для предъявления претензий.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Как правильно предъявить претензию?
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Бесплатная юридическая консультация:
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома?
В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:
- Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
- Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
- Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.
При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.
Если застройщик просрочил сдачу дома
Один из самых популярных вопросов: что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, указанные по ДДУ. Необходимо понимать разницу между вводом дома в эксплуатацию и передачей готового объекта непосредственно покупателям. Ввод в эксплуатацию первичен и предполагает согласование со стороны государственных органов и получение акта, гарантирующего возможность правильного функционирования дома. Сдача жилья покупателю оформляется соответствующим актом после ввода объекта в эксплуатацию.
Внимание! В определение просрочки сдачи дома входит как отсутствие у дольщиков акта приема-передачи квартиры, так и передача жилья по акту более поздней датой, чем было оговорено в договоре.
Застройщик минимум за два месяца до определенного договором срока обязан письменно уведомить дольщика о затягивании момента сдачи дома. В уведомлении также должно содержаться приглашение на подписание дополнительного соглашения о продлении сроков предоставления квартиры.
Внимание! Покупатель квартиры не обязан соглашаться на условия застройщика и может отказаться от подписания соглашения об изменении договорных сроков передачи жилья.
Какие права имеет дольщик в случае просрочки сдачи квартиры застройщиком:
- выплата неустойки за просрочку передачи квартиры;
- возмещение документально подтвержденных убытков, вызванных задержкой передачи жилья;
- односторонний отказ от исполнения договора и требование возврата уплаченных денег (если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца и игнорирует полученную претензию).
Как заставить строителей устранить недостатки?
Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.
Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.
В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.
В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Несомненно, приобрести первичное жильё удачное событие, при этом важно знать, что существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. А это означает, что, имея информацию об этих гарантиях, покупатель может избежать в дальнейшем проблем с вдруг возникшими неполадками.
Большой рынок продажи новостроек, работающий на протяжении десятилетия, уже создал судебные прецеденты для тяжб с недобросовестными строительными фирмами. Поэтому клиентам нужно понимать, что, зная свои права и гарантийные обязательства при строительстве объектов, избежать проблемы можно.
Изучение нормативных документов поможет совершить качественную покупку и свести к минимуму споры о неправомерных действиях продавца.
Виды гарантийных обязательств
В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:
- Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
- После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.
Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.
По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)
При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности. Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение.
В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:
- При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
- Девелопером составляется передаточный акт;
- В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;
Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:
- естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
- нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
- самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
- сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
- сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
- поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
- использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.