Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда подписывается акт приема-передачи квартиры при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Актом фиксируют факт передачи ключей от первичного или вторичного объекта недвижимости продавцом покупателю. Делать это необходимо после того, как прежние жильцы освободят квартиру и дадут доступ к ней новому собственнику.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Когда и где нужно подписывать акт приема-передачи?
Юристы рекомендуют не подписывать никакие бумаги, пока из квартиры не выселятся бывшие владельцы. Обычно сроки освобождения указывают в договоре о покупке объекта. Если временные рамки не были описаны, они оговариваются индивидуально. Обычно на освобождение жилплощади и передачу квартиры новым владельцам отводят один месяц.
Важно подписывать документ с двух сторон непосредственно на участке, чтобы убедиться, что клиент получает именно тот дом и в том состоянии, которые указаны в договоре.
После того, как подписи в акте поставлены, сделка считается завершенной. Чаще всего подобный документ обжалованию не подлежит. С этого момента за любую порчу имущества, уплату или неуплату коммунальных счетов и прочие материальные вещи отвечает новый владелец. Любые недостатки в квартире, найденные после окончания юридических вопросов, решаются действующим собственником по его усмотрению.
Приемка жилья и акт осмотра объекта: что это
Приемка квартиры при покупке предполагает проверку покупателем готового объекта на соответствие эксплуатационным нормам. После получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик обязан оповестить об этом дольщиков. Собственники недвижимости проводят самостоятельный осмотр жилья или привлекают профессионального приемщика и составляют простой акт приемки квартиры, приобретаемой в ипотеку или за собственные денежные средства. Если обнаружены дефекты и различные нарушения, застройщик обязуется их исправить в установленный срок. В случае, когда будущий владелец объекта игнорирует оповещения в течение двух месяцев, акт приема-передачи жилья подписывается в одностороннем порядке. Рассмотрим подготовку к процедуре более подробно.
Итак, типовой акт приема квартиры при покупке — это приложение к договору купли-продажи. В нем отражено состояние объекта на момент передачи от продавца к покупателю. Образец передаточного акта приемки недвижимости в собственность оформляется с учетом ГК РФ, основных характеристик объекта, наличия достоверных сведений об участниках сделки. Сколько экземпляров необходимо оформить? Если сделка регистрируется в Росреестре, то оформляют три документа — два из них остаются у продавца и покупателя, а один необходим для регистрации права собственности. Где и когда подписывать акт приема передачи квартиры, обговаривается заранее обеими сторонами. Как правило, документ составляют в приобретаемой недвижимости в присутствии участников сделки, которые должны поставить свои подписи.
Ознакомьтесь с тем, как выглядит правильный шаблон бланка в 2023 году.
Какие документы нужны для приемки квартиры
Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика покупателю необходимо предоставить пакет документов, куда входят оригинал ДДУ, паспорт, копия плана помещений из приложения к договору долевого участия, доверенность на осмотр объекта привлеченным специалистом (при наличии). В свою очередь девелопер обязан показать клиенту разрешение на ввод здания в эксплуатацию, справку о присвоении дому почтового адреса. Кроме того, покупатель может запросить такой документ для приемки квартиры, как заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам. Это позволит минимизировать риски.
Нередко застройщики предлагают сразу подписать документы при приемке квартиры еще до ее осмотра. В этом случае, даже если в последующем вы обнаружите дефекты и недостатки, исправлять их придется самостоятельно.
Что такое акт приема-передачи квартиры?
Акт приема-передачи или передаточный акт — это документ, который подтверждает передачу недвижимости от собственника к новому владельцу. После его подписания считается, что продавец, застройщик, арендодатель или даритель выполнил свои обязательства по договору, а вторая сторона приняла имущество.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на Недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
- задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
- покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
- нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
- допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
- после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
- Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.
Когда подписывают акт приема-передачи квартиры
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Наиболее распространенный случай сейчас – покупка квартиры в ипотеку. Акт приема-передачи подписывают после регистрации сделки на этапе передачи ключей.
- Покупка квартиры осуществляется в два этапа: покупатель вносит задаток, а оставшуюся часть – после государственной регистрации права собственности. Акт в этом случае оформляют после этой процедуры.
- Покупатель сразу вносит всю сумму за объект. Акт приема-передачи подписывают до регистрации прав собственности, а сам договор купли-продажи оформляют у нотариуса.
Не стоит забывать, что определенных сроков подписания передаточного акта после заключения сделки законодательством не установлено. Поэтому продавец и покупатель могут самостоятельно договориться о времени, когда будет подписан этот документ.
Кто должен подписывать акт приема-передачи
Дольщик и застройщик.
Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.
У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:
- в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
- актуальный срок ее действия.
Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке
Подписывается документ после того, как:
- Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
*Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры. - Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
- Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.
| Обратите внимание! Подтвердить свое намерение осмотреть квартиру необходимо в течение 7 дней после получения приглашения на приемку (если в ДДУ не указан иной срок). И в течение 2 месяцев после этого явиться на осмотр квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет полное право подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, мотивируя это уклонением от приемки объекта долевого строительства. |
Особенности составления документа
Законом не предусмотрено для АПП какой-то конкретной формы, значит, документ может быть составлен в свободной форме с общими требованиями, предусмотренными законодательством. АПП должен быть надлежащим образом изложен в письменной форме и в обязательном порядке подписан сторонами основного соглашения.
Так как АПП – это не самостоятельный документ, а приложение к основному, договору купли продажи, количество его составленных копий обязано соответствовать количеству экземпляров самого договора. Обычно сторонами составляется три экземпляра, имеющих равную юридическую силу: два из них остаются у сторон договора, третий направляется в регистрирующий орган.
Законодательство также не предусматривает обязательного заверения акта нотариусом, однако стороны договора всё равно могут его заверить в целях повышения надежности сделки и минимизации возникновения рисков по ней.
Какие ответственности возникают при неправильном оформлении передаточного акта?
Перед оформлением передаточного акта при продаже квартиры следует тщательно изучить процесс оформления документа, чтобы избежать проблем в будущем.
Если передача недвижимости была произведена без подписания передаточного акта, то претензии могут возникнуть в будущем. В этом случае претензии могут быть предъявлены как продавцу, так и покупателю. В некоторых случаях также возможна расторжение договора и возврат денежных средств.
При оформлении передаточного акта следует учитывать следующее:
- Перед подписанием акта необходимо проверить все документы на наличие ошибок и правильность заполнения;
- Перед подписанием передаточного акта необходимо убедиться в полном объеме правовой собственности на объект недвижимости;
- При появлении спорных вопросов во время подписания передаточного акта можно обратиться к специалисту по недвижимости;
- Для подписания передаточного акта необходимо личное присутствие второго лица, которое подписывает документ вместе с продавцом;
- Для правильного оформления передаточного акта необходимо хранить журнал проверки документов, который позволяет убедиться в правильности оформления передаточного акта;
- Перед оформлением передаточного акта необходимо убедиться в правильности заполнения даты в пункте «дату подписания продавца».
Неправильное оформление передаточного акта при покупке жилой квартиры может привести к следующим последствиям:
- Невозможность исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры;
- Появление обязательств, нарушение которых приведет к возникновению претензий со стороны второй стороны;
- Необходимость проведения проверки передаточного акта с помощью специалиста;
- Неправильное оформление передаточного акта может привести к ограничению в правах на объект недвижимости, таких как аренда или продажа.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Затруднения при оформлении налогового вычета
Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.