Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику при переносе сроков сдачи домашних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Законодательное регулирование
Этот вопрос регулирует ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. По закону застройщик обязан передать квартиру не позже срока, прописанного в договоре. Эта дата общая для всех участников долевого строительства.
Если застройщик не успевает закончить объект в установленный срок, он предупреждает дольщиков минимум за два месяца до истечения договора и вносит изменения в соглашение. Если дольщик подпишет его, то не сможет подать жалобу на просрочку, так как согласился с новыми условиями. Принуждать к подписанию договора нельзя, это право, а не обязанность дольщика.
В случае нарушения этого требования застройщик должен выплатить владельцам квартир пеню. Она увеличивается ежедневно, процент равен 1/300 от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств, установленной Центробанком. Исключение – если дольщик сам уклоняется от подписания акта передачи.
Когда можно подавать претензию
Если в договоре долевого участия четко указаны даты возведения дома, сроки передачи объекта долевого строительства – например, не позднее 13 августа 2024 года, то этот день считается последним днем передачи. На следующий день начинается просрочка.
Если договор не содержит определенной даты, а располагает расплывчатой формулировкой вроде «приблизительный момент передачи жилья – не позднее 2 квартала 2024 года», то следует определить последний день такого приблизительного периода. В данном случае это будет 30 июня 2024 года, а датой невыполнения обязательства станет 1 июля 2024 года. Судебная практика показывает, что подобные «примерные» сроки суд воспринимает как твердые.
Если застройщик переносит срок сдачи дома самовольно, то для подачи претензии не имеет значения, передана по факту квартира или нет. Если квартира не передана в установленный ДДУ момент – акта дожидаться не обязательно.
Обратите внимание. Дополнительное соглашение к ДДУ продлевает время строительства. Если такое соглашение заключено – срок сдачи квартиры нужно рассчитывать именно по нему.
Как передать претензию? По почте или принести в офис застройщика лично?
Самая большая ошибка, которую совершают дольщики, это доставка претензии лично в офис застройщика с передачей её доверенному лицу с отметкой о входящем номере.
Никогда не отправляйте претензии подобным образом! На суде застройщик может объявить, что никакой претензии не было, либо её получило лицо, доверенность на которое была отозвана ранее, либо и вовсе не выдавалась.
ОТПРАВКА ПРЕТЕНЗИИ возможна только почтовым отправлением заказным письмом с описью вложения!
Да, это займёт дольше времени, но в будущем вы сможете доказать факт получения застройщиком вашей претензии и сможете рассчитывать не только на взыскание неустойки, но и на выплате с застройщика штрафа в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.
Как это повлияет на рынок
С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.
По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.
Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.
По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?
Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре. Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов.
Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.
О какой компенсации вообще идет речь
Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.
В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.
По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.
Чаще всего это такие ситуации:
- Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
- Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
- Уменьшился метраж квартиры.
- Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.
В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Объясняем, как составить претензию «на пальцах»
В составлении претензии к застройщику об устранении недостатков нет ничего сложного, сейчас мы это докажем. Для удобства работы разобьем официальную бумагу на три структурных элемента: шапку, основной блок и обращение к строительной компании с требованиями.
В шапке прописываем идентификаторы сторон. Гражданин указывает свои ФИО, серию и номер паспорта, место прописки, а для застройщика укажем полное наименование строительной компании со ссылкой на её организационно-правовую форму, ФИО и должность её руководителя, юридический адрес. Здесь же оставляем свой номер сотового телефона.
Далее по тексту ссылаемся на заключенный со строительной компанией договор участия в долевом строительства, утверждаем, что вы являетесь собственником жилого помещения в доме, возводимом данным застройщиком. Следующим шагом указываем на дату приёмки, утверждаем, что в течение гарантийного срока выявили те или иные недостатки, которые должны быть исправлены силами застройщика за его счёт. Приводим полный перечень недостатков, подкрепляя каждый пункт фотографиями. Снимки прикрепляются к претензии в качестве приложений.
Ниже по документу мы обращаемся к представителю строительной фирмы, выдвигаем требование по части устранения указанных в содержательной части недостатков. Итоговый вариант претензии заявитель подписываем, ставит дату его оформления.
Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы
В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте.
Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп.
С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.
Срок ответа на претензию
В претензии о выплате неустойки можно указывать произвольный срок удовлетворения требований. Обычно это 10-20 календарных дней. Для претензии о расторжении договора долевого участия законом предусмотрен срок от 20 рабочих дней для ответа на претензию или возврата денежных средств. После отправки письма убедитесь в его получении при помощи сайта почты России, отсчитайте оговоренный срок и подавайте в суд исковое заявление о выплате неустойки.
Обычно застройщики никак не отвечают на претензии. В отдельно взятых случаях поступают довольно выгодные предложения о частичной компенсации в обмен на обещание не обращаться в суд.
Похожие записи:
