Как выселить арендатора из нежилого помещения за неуплату

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из нежилого помещения за неуплату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Порядок выдворения арендатора

Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.

Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.

Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.

Разрешение спора состоит из нескольких этапов:

1. Сбор доказательств.
2. Подача документов в суд.
3. Судебное разбирательство.
4. Вынесение решения.

Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.

Когда можно выселить арендатора из нежилого помещения?

Существует несколько различных обстоятельств, которые дают право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить предоставление услуг аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:

• арендатор не платит за аренду согласно договору – если арендные платежи не вносятся своевременно, это дает владельцу требовать или погашения задолженности, или прекращать действие договора;
• помещение используется не по назначению – нежилая недвижимость может использоваться исключительно под офисы, магазины, склады и т. д., но иногда арендаторы переоборудуют помещение и делают в нем отель, хостел или даже жилые квартиры. Естественно, это является нарушением действующего договора, а значит, дает основания для арендодателя расторгнуть действие контракта;
• по вине арендатора происходит нарушение законодательства или общественного порядка – если поступают жалобы на лицо, снимающее недвижимость, от проживающих рядом людей, есть факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно прекратить действие сделки;
• крупная задолженность по коммунальным платежам – если обязанности оплачивать коммуналку возложены на арендатора, и при этом долги за электроэнергию, водоснабжение и другие услуги все время растут, это угрожает владельцу объекта серьезными убытками, ведь в конечном итоге эту задолженность обяжут выплачивать именно хозяина. С целью предотвратить возможные неприятности договор аренды может быть расторгнут;
• объект передан в субаренду без согласия владельца – нередко арендатор сдает арендуемые площади в субаренду, получая нелегальную прибыль в обход условий договора. Конечно, владелец вряд ли согласится с подобным развитием событий и может потребовать расторгнуть контракт досрочно;
• порча имущества, угроза разрушения – действия или бездействие лица, снимающего недвижимость, могут угрожать помещениям, и чтобы уберечь себя от непредвиденных убытков, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, даже вопреки его нежеланию покидать объект.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления. Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

• полное и правильное наименование судебного органа;
• полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
• данные представителя (при наличии);
• данные ответчика;
• полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
• указание на право документы, устанавливающие право собственности;
• реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
• причина спора;
• требования, выдвигаемые к ответчику;
• обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
• перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
• дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

Как застраховать интересы арендодателя?

Первое, что вам необходимо прописать в договоре при его заключении, — это срок насколько возможно просрочить внесение платы. Стандартным является срок в 1 месяц, но вы также можете указать тот срок, который удобен именно вам. С помощью этого пункта, вы без проблем, сможете урегулировать споры, если у кого-то из вас произошла непредвиденная ситуация и арендатор не имеет намерения вам не платить, а просто у него временные трудности.

При таком раскладе у вашего арендатора всегда есть возможность успеть внести деньги в сроки при необходимости оплатить неустойку. Важным моментом, что в любом случае он должен вас предупредить о том, что на данный момент у него нет возможности заплатить в срок и обозначить срок, когда он сможет внести финансовые средства. Делается это обычно минимум за три дня.

Уведомление о расторжении договора аренды

0 Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок ().

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором ().

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (): пользуется имуществом с существенным нарушением условий

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Как выгнать арендатора из нежилого помещения

Однако в соответствии с требованиями законодательства, договор аренды может быть заключен только после регистрации правасобственности арендодателя. Любые договоры, в том числе и предварительные, заключенные до момента государственной регистрации права собственности арендодателя, признаются арбитражными судами недействительными. Причем такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента заключения договора. Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату.
Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда.
Если право на выселение имеет законное основание, например, выселение бывшего члена семьи собственника (ст.31 Жилищного кодекса РФ), досудебное урегулирование не требуется. В этом случае, к иску приложите документ, дающий право выселить ответчика (например, свидетельство о расторжении брака).
Необходимо затребовать у арендодателя копию свидетельства о праве собственности на помещение. Для дополнительной уверенности можно еще и самостоятельно получить выписку из ЕГРП, в которой не только будет указано, кто является собственником помещения, но также будут отражены данные о наличии в отношении помещения ареста, залога, уже заключенных договоров аренды, иных обременений.

Получите совет прямо сейчас!

Основанием для недобросовестного выселения арендатора из нежилого помещения может быть только решение суда. Не занимайте и не храните вещи арендатора самостоятельно, так как это может быть квалифицировано как произвол и послужить основанием для встречного иска.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут осуществить выселение должника из незаконно занимаемого помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасения, что подрядчик может скрыться, не выплатив положенную арендную плату, и у него есть некоторые активы. В этом случае стоит обратиться в суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер. Судебный приказ должен быть подан судебным приставам. Они могут арестовать имущество должника, назначить ответственного опекуна и, если арендная плата не выплачивается, заняться выселением арендатора из помещения.

Как видите, выселение недобросовестного арендатора возможно, но может занять довольно много времени. А в случае его неплатежеспособности могут возникнуть убытки.

Для снижения риска арендодателя при определении условий аренды следует включить пункты о возможности одностороннего расторжения договора и действиях в случае неоднократного нарушения условий аренды.

В отношении выселения арендатора из нежилого помещения следует иметь в виду следующие моменты:

ответчика.Если срок действия договора истек, а последний месяц не был оплачен, это повод обратиться в суд.
1. Иск может быть подан как собственником (арендодателем), так и прокуратурой и другими заинтересованными государственными органами.
2. Даже если арендатор отказывается явиться в суд, решение все равно может быть вынесено.
3. Истец должен соблюдать досудебный порядок — в частности, сначала предъявить претензию (требование) и только потом подать иск. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.

Поскольку вопросы выселения арендаторов нежилых помещений имеют множество особенностей и нет двух одинаковых случаев, перед принятием решения о судебном разбирательстве бесплатно проконсультируйтесь с экспертами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

Не обязательно подавать собственный иск и присутствовать на судебном заседании, поскольку только опытный специалист по жилищным спорам может защитить ваши права и выселить незаконных жильцов. Воспользовавшись услугами адвоката, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

Покидание нежилого помещения по истечении срока аренды не требует дополнительного уведомления пользователя, хотя на практике арендодатель заранее уведомляет о своем намерении не продлевать аренду. В этом случае у арендатора есть возможность заранее подготовиться к освобождению помещения, и если арендатор отказывается это сделать, следует судебное разбирательство.

Если договор заключен без указания срока, арендодатель должен направить письменное уведомление о расторжении договора в разумный срок.

На практике такое уведомление направляется за месяц до запланированной даты расторжения договора. Если пользователь не освобождает помещение в установленный срок, владелец имеет основания обратиться в суд для принудительного выселения.

В ситуациях, когда арендатор нарушает существенные условия договора, возможно досрочное расторжение договора. Законодательство упоминает следующие ситуации, в которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя:

• Арендаторы должны получить уведомление о выселении за 6 месяцев заказным письмом с описью. Согласно договору социального найма, его отправка является обязательным условием для выселения.

В большинстве случаев.

Письмо отправлено администрацией.

Если арендатор не имеет претензий и добровольно соглашается на переезд, дело не рассматривается, обе стороны лишь подписывают заявление под присягой, на основании которого судья выдает требование освободить помещение. Комфортное жилье должно быть предоставлено в соответствии со всеми условиями Жилищного кодекса.

Если арендатор отказывается от выселения, дело передается в суд.

Арендатор должен предоставить причины, обосновывающие его отказ от переезда в новую квартиру.

В течение 5 дней судья должен решить, будет ли дело принято к производству или оставлено без рассмотрения. Судебная практика В современной судебной практике чаще всего в споре о выселении арендатора из нежилого помещения правосудие оказывается на стороне арендодателя.

Однако стоит помнить, что если иск составлен неправильно, у вас не будет второго шанса обратиться в суд за помощью в восстановлении своих прав по тому же вопросу. Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал в аренду Проклову Л.С. по договору аренды для использования под склад.

Однако арендатор систематически не выполнял предусмотренные договором платежи, и Волков попросил его освободить помещение. Проклов отказался съехать после получения уведомления, и арендодатель был вынужден обратиться в суд с иском о выселении.

В данном случае основанием иска является требование о выселении гражданина из помещения и доказательства нарушения им прав наймодателя. Экспертиза таких случаев отличается некоторыми особенностями:

1. Если срок аренды истек, оплата за новый месяц не поступила, а арендатор продолжает пользоваться помещением, арендодатель должен вручить уведомление с требованием освободить помещение в определенный срок.
2. Если арендатор не выполняет условия договора и требования, изложенные в уведомлении, владелец недвижимости может подать иск в Арбитраж.
3. Прежде чем подать иск о нарушении договора, арендодатель должен направить арендатору исковое заявление с изложением требований и условий.
4. Место может быть занято в общественных целях.

Хорошо! Это ее обвиняют.

Суд об освобождении нежилого помещения и взыскании арендной платы Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды3. Принуждение ответчика к уплате государственной пошлины в размере руб. Рисунок 1 Расчет цены иска 2 Документ.

Иски подаются по месту жительства ответчика. Вы не написали, что за претензия….. посмотрите Гражданский процессуальный кодекс.

Какой иск.ГПК РФ:Статья 28.Иск предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения ответчика. Иск против организации подается в суд по месту регистрации организации. Статья 29 Юрисдикция по выбору истца1.

Иск к ответчику, местожительство которого неизвестно или который не проживает в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.2.

Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.3. Иски о присуждении алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены в суд по месту жительства.4.

Иски о расторжении брака могут также подаваться в суд по месту жительства истца в случаях, когда с истцом находится несовершеннолетний или когда проезд к месту жительства ответчика затруднен по состоянию здоровья.5.

Иски о возмещении вреда, причиненного телесными повреждениями, иным увечьем или смертью кормильца, могут быть предъявлены в суд также по месту жительства или по месту причинения вреда.6.

Иски о восстановлении трудовых, пенсионных и жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанные с возмещением вреда, причиненного гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, внесением записи о запрете выезда из страны или незаконным наложением административного взыскания в виде заключения под стражу, также могут быть предъявлены в суд по месту жительства истца.6.1 Действия по защите прав субъекта персональных данных, включая требования о возмещении ущерба и/или компенсации. Иски о защите прав потребителей также могут быть предъявлены в суд по месту жительства или пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.8Иски о возмещении ущерба, причиненного столкновением судов, взыскании заработной платы и иных сумм, причитающихся членам экипажа за работу на борту, расходов на репатриацию и взносов на социальное обеспечение, взыскании вознаграждения за помощь и спасение на море также могут быть предъявлены в суд по месту нахождения судна-ответчика или порта приписки (часть 8 в редакции Федерального закона от 06.02.2012 N 4-ФЗ) (см. текст с изменениями).9 Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место исполнения, также могут быть предъявлены в суд по месту исполнения договора.10 Выбор между несколькими судами, обладающими юрисдикцией в соответствии с данной статьей, остается за истцом. Статья 30 Исключительная юрисдикция1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, сооружения, приспособления, другие объекты, прочно связанные с землей, а также иски об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ) (см. текст предыдущей редакции)2. Иски кредиторов наследодателя, предъявленные до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.

3 Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд, имеющий юрисдикцию по местонахождению перевозчика, против которого иск предъявлен надлежащим образом.

В Российской Федерации значительная часть исков о выселении из нежилых помещений связана с неуплатой арендной платы в срок. В случае эпизодического невыполнения денежного обязательства, как правило, дело не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.

Однократное нарушение, как показывает судебная практика, не имеет значения, хотя в последнем случае ответчик обязан возместить имущественный ущерб в полном объеме. Для того чтобы вынести решение о выселении, арбитр должен детально проанализировать характер нарушения.

Дело однозначно решается в пользу истца, если арендатор сознательно не платит арендную плату, наносит ущерб имуществу или нарушает общественный порядок во время использования коммерческого помещения.

Итак, домовладелец решил выселить арендатора. Во-первых, вы должны попытаться решить проблему полюбовно, а для этого вам необходимо:

1. Объясните арендатору, что выселение неизбежно, и предложите ему съехать добровольно.
2. Направить арендатору уведомление об освобождении помещения с указанием причин выселения и даты, к которой оно должно быть произведено.
3. Расторжение договора аренды.
4. Дождаться указанной в уведомлении даты, к которой арендатор должен съехать.

Остаться и не платить. Как бороться с непокорными жильцами.

Существует ряд различных обстоятельств, которые дают арендодателю право в одностороннем порядке расторгнуть договор и прекратить действие договора аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:

• арендатор не платит арендную плату в соответствии с договором — если арендная плата не вносится вовремя, это дает арендодателю право потребовать либо погашения долга, либо расторжения договора;
• Помещения используются не по назначению — нежилая недвижимость может использоваться только под офисы, магазины, склады и т.д., но бывает, что арендаторы переоборудуют помещения и превращают их в гостиницу, хостел или даже жилые квартиры. Очевидно, что это является нарушением существующего договора и, следовательно, дает арендодателю основания для расторжения договора;
• не по вине арендатора, имеет место нарушение закона или общественного порядка — если на лицо, арендующее помещение, поступают жалобы от проживающих рядом людей, имеются факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно расторгнуть договор;
• Высокие коммунальные платежи — если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных платежей, а долг за электричество, воду и другие услуги продолжает расти, это ставит арендодателя под угрозу серьезных убытков, так как в конечном итоге арендодатель будет обязан их оплачивать. Чтобы предотвратить возможные проблемы, договор аренды может быть расторгнут;
• недвижимость была сдана в субаренду без согласия арендодателя — нередки случаи, когда арендатор сдает арендованное помещение в субаренду, получая незаконную прибыль в обход условий договора аренды. Конечно, арендодатель вряд ли согласится на такое развитие событий и может потребовать досрочного расторжения договора;
• Ущерб помещению, угроза ущерба — действия или бездействие арендатора могут поставить под угрозу помещение, и для защиты от непредвиденных убытков арендодатель может выселить арендатора досрочно, даже несмотря на нежелание арендатора покинуть помещение.

Если арендодатель хочет досрочно расторгнуть договор аренды, он должен сначала уведомить арендатора о своем решении. Лучше всего сделать это в письменной форме: арендатору направляется уведомление с указанием причин принятого решения и даты, к которой он должен освободить помещение. Однако не всегда арендодатель соглашается на предъявленные требования. Что вы должны делать в такой ситуации? Прежде всего, следует попытаться договориться: вы можете продлить срок освобождения помещения, отказаться от неустойки и т.д.

Если аргументы не помогают, нужно обращаться в суд — это самый эффективный метод в большинстве случаев. Механизм передачи иска в суд следующий:

• Подготовьте аргументы в пользу досрочного расторжения договора — Для того чтобы убедить суд в своей правоте, вам понадобятся документы, доказывающие, что арендатор нарушил условия договора аренды или иным образом вынудил принять решение о досрочном расторжении договора. Такими аргументами могут быть доказательства задолженности по коммунальным услугам, соглашение о не согласованной субаренде, неуплата арендной платы и т.д;
• Подготовка и подача иска — в тексте иска необходимо указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в какие конкретно моменты оппонент нарушил его, как в дальнейшем развивался спор, предпринимались ли попытки урегулировать конфликт в досудебном порядке и т.д. Требования должны включать расторжение договора аренды и, по желанию, взыскание неустойки или других убытков. Заявление подается в суд по месту нахождения имущества;
• судебное разбирательство — в ходе судебного разбирательства вы должны убедить судью, что со стороны арендатора действительно имело место нарушение договора, и поэтому вы можете требовать досрочного расторжения договора аренды. Если вам удастся убедить судью, контракт будет расторгнут.

Условия договора могут предусматривать право арендатора на выселение с предоставлением улучшенных помещений, если помещения, на которые распространяется первоначальный договор, будут признаны непригодными для использования.

Основанием для выселения в данном случае является сертификат, выданный местным жилищным органом. В таких случаях выселение арендатора из нежилого помещения должно происходить с его/ее согласия и на основании уведомления жилищного органа не менее чем за шесть месяцев до планируемого выселения.

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Изменение обстоятельств: случай из практики

Арендатор въехал в помещение, начал продавать продукты. Через неделю собственник затеял ремонт внешнего фасада помещения. Из-за строительных лесов, мешков и банок с материалами, рабочих снаружи создавалось впечатление, что магазин не работает, и покупатели перестали заходить.

Обстоятельства изменились: арендатор при заключении договора рассчитывал на свободные витрины, которые будут привлекать к нему клиентов. А витрины не были видны из-за ремонта.

Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ и посчитал, что таким образом расторгнул договор аренды. Но арендодатель не согласился с арендатором и началась судебная тяжба, которая растянулась на несколько лет.

В итоге суды признали частичную правоту арендатора, но указали, что арендатор неверно истолковал норму гражданского кодекса и выбрал неправильное основание.

Результат неутешительный: расходы, понесенные арендатором за время судебных процессов, в итоге привели его к банкротству.

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке.В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.

Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение.

И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.

Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:

1. Написать и отправить арендодателю предложение о расторжении договора. В уведомлении нужно указать основания и предложения досудебного решения вопроса.
2. Дождаться реакции арендодателя — например, получить отказ. Если арендодатель не отвечает — выждать срок, указанный в претензии для ответа. Без соблюдения этой процедуры суд не станет рассматривать спор.
3. Подготовить исковое заявление, собрать и приложить все подтверждающие позицию документы.
4. Уплатить государственную пошлину и подать документы в суд.
5. Пройти все стадии судебного процесса. Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
6. Если ответчик обжалует решение — пройти судебный процесс во второй, апелляционной инстанции. Возможно, потом и в третьей, кассационной инстанции.

Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды.

Что это будет за дата — определит суд.

Как выгнать арендатора из нежилого помещения без суда

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.

В договоре желательно четко обозначить следующие условия:

• порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
• порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
• случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
• возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
• разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.

Похожие записи:

• Что такое дарственная на квартиру между близкими родственниками
• Правила расчета сверхурочных часов при окладе
• Сколько штраф за езду без страховки 2024 году на чужой машине