Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить назначение нежилого помещения в росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровый учет здания – это систематическое сбор и регистрация информации о здании, проводимое органами государственного кадастра недвижимости. Он включает в себя установление и поддержание актуальной информации о таких характеристиках здания, как его площадь, этажность, материалы, из которых оно построено, а также о его расположении на кадастровом плане. Кадастровый учет позволяет иметь всю необходимую информацию о здании в единой базе данных, что упрощает планирование и проведение градостроительных, строительных и реконструкционных работ.
Что такое кадастровый учет здания
Один из важных аспектов кадастрового учета здания – изменение его назначения. В силу развития городской среды, потребностей бизнеса и других социально-экономических факторов может возникнуть необходимость изменить функциональное назначение здания. Например, жилой дом может быть передан в нежилую категорию – под бизнес-центр, магазин или медицинскую клинику. Для проведения таких изменений необходимо обратиться в орган государственного кадастра недвижимости и предоставить им соответствующие документы, подтверждающие новое назначение здания.
Процесс изменения назначения здания на кадастровом учете требует тщательной подготовки. Сначала необходимо собрать все необходимые документы, такие как технический паспорт здания, проект перепланировки, согласования с государственными органами, а также справки относительно изменения статуса строения. Затем следует обратиться в орган государственного кадастра недвижимости, где специалисты проведут экспертизу предоставленных документов и примут решение о возможности изменения назначения здания. В случае положительного решения, произойдет соответствующая запись в кадастровый план, а здание будет переоформлено на новое назначение. Таким образом, процедура изменения назначения здания на кадастровом учете является важным юридическим шагом, который способствует эффективному использованию недвижимости и соответствию ее назначению с текущими потребностями общества.
Как проходит процесс изменения назначения здания
Процесс изменения назначения здания на кадастровом учете обычно включает несколько этапов. В первую очередь необходимо составить и подать заявление в соответствующие органы государственной власти или местные органы самоуправления. В заявлении следует указать данные о самом здании (его адрес, площадь, этажность и т.д.), а также причину, по которой нужно изменить его назначение. Часто такой причиной может стать, например, изменение местного планирования или появление новых потребностей в предоставлении других услуг или видов деятельности.
После подачи заявления проводится ряд процедур, которые включают в себя анализ и экспертизу предоставленных документов. Если заявление будет признано полноценным и обоснованным, то будет принято решение о начале изменения назначения здания. Однако следует учитывать, что в каждом регионе и стране может быть свой порядок и процедуры, поэтому рекомендуется обязательно ознакомиться с местными законодательными нормами, требованиями и порядком изменения назначения здания.
После принятия решения о начале процесса изменения назначения здания, необходимо выполнить все требования, предъявляемые к этому процессу. Обычно это включает в себя разработку и представление проектной документации, проведение технической экспертизы, которая включает проверку на соответствие нормам безопасности и экологическим требованиям. После успешного прохождения всех этапов, производится оформление нового назначения на кадастровом учете, и здание может быть использовано в соответствии с новыми требованиями и назначением.
Что является изменением целевой эксплуатации?
Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.
Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.
В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.
Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».
Ответственность за неправильную эксплуатацию
Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.
Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.
Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т. д.).
Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.
Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.
Согласование перепланировки нежилого помещения
Перепланировка нежилого помещения требует согласования и узаконения, чтобы избежать возможного отказа со стороны Росреестра. Проводить сделанную перепланировку в нежилом помещении можно только после согласования с Росреестром.
Между перепланировкой в жилых и коммерческих зданиях есть разница. Если перепланировка была сделана в жилом доме, то требуется обязательное обследование помещений служебным объектом. В случае нежилого помещения, проводится обследование независимым экспертом.
Кто может согласовать перепланировку и узаконить изменения в ЕГРН? Только Росреестр имеет право проводить согласование и узаконение перепланировки нежилого помещения.
В 2020 году согласование перепланировки нежилого помещения стало обязательным требованием. Если перепланировка уже была сделана до этого года, то следует обратиться в Росреестр для согласования и узаконения.
Отказ Росреестра в согласовании перепланировки может быть мотивирован разными причинами, например, несоответствием реального состояния помещения данным в ЕГРН или нарушением законодательства в процессе перепланировки.
Согласование перепланировки нежилого помещения может потребоваться как для коммерческих, так и для жилых объектов. В обоих случаях следует обратиться к Росреестру для прохождения процедуры согласования и узаконения перепланировки.
Разница между жилым домом и служебным зданием
Как правило, вопросы, связанные с перепланировкой нежилого помещения, возникают в контексте различных типов объектов недвижимости. Разница между жилыми домами и служебными зданиями может быть ключевым фактором при определении необходимости согласования или узаконения перепланировки.
В жилых домах перепланировка может быть сделана без согласования с росреестром либо узаконения, если изменения не касаются несущих стен и не ведут к изменению функционального назначения помещений. Однако, в случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или изменяет назначение помещений на коммерческие, требуется согласование у росреестра и проведение обследования.
В случае служебных зданий, перепланировка всегда требует согласования с росреестром и проведения обследования. Это связано с тем, что такие объекты нередко имеют специфическое назначение и требуют соответствующих условий для безопасной эксплуатации.
Для избежания отказа в согласовании перепланировки нежилого помещения, необходимо заранее ознакомиться с требованиями росреестра и провести обследование здания, чтобы убедиться, что все изменения соответствуют нормативным требованиям.
В 2020 году вступили в силу изменения в процедуру согласования перепланировок нежилых помещений. Теперь требуется оформление технического паспорта объекта недвижимости и предоставление его в росреестр для согласования перепланировки.
Таким образом, разница между жилым домом и служебным зданием заключается в требованиях к проведению перепланировки. В случае жилых домов можно перепланировать помещения без согласования и узаконения, если это не затрагивает несущие конструкции и функциональное назначение помещений. В случае служебных зданий всегда требуется согласование и обследование.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
- Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
- Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
- Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
- Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
В связи с вступлением в силу в 2021 году Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ данный вопрос стал набирать популярность.
Принятый закон урегулировал вопрос об изменении наименования объектов недвижимости. А именно статья 70 дополнена пунктами 18 и 19. Может показаться, что процедура очень усложнилась, поэтому попробуем разобраться в данном вопросе.
На сегодняшний день сведения о наименовании здания могут быть внесены на основании заявления собственника, но при этом это такое наименование должно быть взято из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
«18. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН) в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) такие сведения вносятся в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. При этом такие сведения в данном заявлении должны быть указаны в отношении: 1) здания или сооружения в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию».
Что такое помещения свободного назначения
Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.
За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей
. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.
Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.
Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.
Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.
Шаг 4: Внесение изменений в кадастровую карту
После получения положительного решения на изменение назначения помещения в ЕГРН или ЕГРП, необходимо внести эти изменения в кадастровую карту.
Для этого нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением о внесении изменений в кадастровую карту. В заявлении указывается номер и дата выдачи положительного решения о смене назначения помещения, а также требуемые изменения в кадастровую карту.
В заявлении также можно указать другие дополнительные изменения, которые необходимо внести в кадастровую карту, например, изменение площади помещения или изменение границ. Для этого следует предоставить соответствующие документы, подтверждающие необходимость внесения таких изменений.
После подачи заявления, оно будет рассмотрено Росреестром. В случае положительного решения, изменения будут внесены в кадастровую карту и заявитель получит соответствующее уведомление.
Важно помнить, что изменение назначения помещения в кадастровой карте может повлечь изменение налоговой ставки. Поэтому после внесения изменений следует обратиться в налоговые органы для перерасчета налогового обязательства.
Шаг 1: Определение нового назначения помещения
Перед тем как изменить назначение помещения в ЕГРН, ЕГРП и Росреестре, необходимо определить новое назначение помещения. Это назначение должно соответствовать требованиям действующего законодательства и учитывать характер и условия использования помещения.
Для определения нового назначения помещения следует обратить внимание на следующие факторы:
- Функциональное назначение помещения — какие цели преследуется при его использовании;
- Планировочные решения помещения — как оно разделено на зоны и каким образом распределены функциональные элементы;
- Технические возможности и условия использования помещения — наличие необходимой инфраструктуры, коммуникаций и оборудования;
- Соответствие нового назначения требованиям зонирования и планировки на уровне муниципальных правил;
- Соответствие нового назначения требованиям санитарных норм и правил;
- Возможность получения необходимых разрешений и лицензий для нового вида деятельности в помещении.
Определение нового назначения помещения является важным этапом, который поможет обосновать изменение информации о помещении в ЕГРН, ЕГРП и Росреестре и узаконить его использование согласно новому назначению.
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.